Как проверить риэлтора перед сделкой с недвижимостью

Нет. Лицензирование риэлторской деятельности отменили ещё в начале 2000-х, и с тех пор оказывать такие услуги может любой человек или компания. Поэтому запрос «проверить риэлтора в федеральном реестре» не совсем точен: единого государственного реестра риэлторов нет.

Что есть вместо лицензии:

• учёт в Росфинмониторинге. Компании и предприниматели, которые сопровождают сделки купли-продажи недвижимости, обязаны встать на учёт и соблюдать правила противодействия отмыванию денег;
• добровольные реестры и сертификаты. Профессиональные объединения, например Российская гильдия риэлторов, ведут свои реестры аттестованных агентов и сертифицированных компаний. Членство не обязательно, но говорит о том, что агент прошёл обучение и отвечает перед объединением;
• страхование ответственности — некоторые агентства страхуют риск ошибки при сделке.

Попросите полное название компании и ИНН — честное агентство их не скрывает. Затем проверьте:

1. Выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой. Сколько лет компании, кто директор и учредители, указан ли вид деятельности, связанный с недвижимостью, нет ли отметки о ликвидации или недостоверности адреса.
2. Арбитражные дела. Иски клиентов, банкротство, споры с контрагентами — всё это видно в картотеке арбитражных дел. Как искать, — в статье картотека арбитражных дел: как найти дело физлица.
3. Дела в судах общей юрисдикции. Иски физлиц к агентству о возврате денег за услуги — частая история у недобросовестных компаний.
4. Директора. Если руководитель дисквалифицирован или был директором нескольких брошенных компаний, это плохой знак, — см. реестр дисквалифицированных лиц: как проверить директора.
5. Отзывы и офис. Отзывы на картах и в отраслевых рейтингах, реальный офис, а не только номер телефона.

Многие агенты работают как ИП или самозанятые. Тогда проверка такая:

• ИНН и статус — если агент ИП, проверьте его в реестре предпринимателей, — см. как проверить ИП по фамилии и ИНН. Если самозанятый — статус проверяется на сайте налоговой по ИНН;
• опыт — попросите показать завершённые сделки: объявления, отзывы клиентов, контакты, которые можно проверить;
• сертификат или членство в профессиональном объединении — если агент о нём говорит, проверьте по реестру этого объединения;
• паспорт — перед подписанием договора у вас есть его ФИО и паспортные данные. Проверьте, нет ли у риэлтора долгов, банкротства и судов о мошенничестве.

Агент, который работает «от агентства», должен быть указан в договоре как его сотрудник или представитель. Если договор вам предлагают заключить с самим агентом лично, а визитка — от известной компании, уточните это в офисе агентства.

Устные договорённости с риэлтором — главный источник споров. Заключите письменный договор и проверьте, что в нём:

• точный перечень услуг — поиск объекта, проверка документов, сопровождение сделки, регистрация;
• стоимость и порядок оплаты — фиксированная сумма или процент, и от какой цены он считается;
• момент оплаты — лучше всего после регистрации перехода права или подписания договора аренды;
• ответственность за ошибки в проверке объекта;
• условия расторжения — что будет, если сделка не состоялась.

Насторожить должны полная предоплата «за поиск», плата за «просмотры» и «базу объектов», а также требование подписать эксклюзивный договор на долгий срок без чётких обязательств агента.

Если продавца представляет риэлтор, попросите доверенность и проверьте её:

• нотариальная ли она и действует ли на дату сделки;
• есть ли в ней право продать именно этот объект и получить деньги;
• не отозвана ли — это проверяется по реестру нотариата.

Как это сделать по шагам, — в статье как проверить доверенность перед сделкой. Настаивайте на встрече с собственником или хотя бы на видеосвязи: продажа по доверенности без участия владельца — частый признак мошеннической схемы.

Проверьте и самого собственника — см. как проверить собственника квартиры.

Деньги за квартиру — продавцу, а не риэлтору. Безопасные способы:

• аккредитив в банке — деньги поступают продавцу после регистрации права;
• сервис безопасных расчётов банка;
• депозит нотариуса.

Задаток или аванс передают продавцу под расписку или по соглашению о задатке, а не на личную карту агента. Если риэлтор просит перевести деньги ему «для надёжности» или «чтобы забронировать квартиру», откажитесь.

• Торопит: «Сегодня последний день по такой цене», «есть другой покупатель».
• Отговаривает от проверки объекта и от юриста.
• Не даёт посмотреть документы на квартиру заранее.
• Отказывается заключать письменный договор или называть агентство.
• Предлагает занизить цену в договоре «чтобы не платить налог».
• Просит деньги на свою карту.
• Цена квартиры заметно ниже рынка, а продавец «за границей» и действует по доверенности.

Любой из этих пунктов — повод взять паузу и перепроверить сделку. Полный чек-лист проверки объекта — в статье проверка квартиры перед покупкой: чек-лист.

Читайте также: как проверить застройщика.

Ревизор проверит и риэлтора, и продавца, когда у вас есть их паспортные данные из договора. По ФИО, дате рождения и паспорту за 5 минут вы увидите:

• судебные дела, включая уголовные и иски клиентов;
• долги у приставов и налоговой, банкротство;
• ИП и компании, где человек директор или учредитель, дисквалификацию;
• розыск и действительность паспорта.

Сведения о квартире из ЕГРН и членство в профессиональных объединениях в отчёт не входят.

Пример отчёта