Как проверить арендодателя перед съёмом квартиры

Схемы меняются мало, и их полезно знать заранее:

• предоплата за несуществующую квартиру — привлекательное объявление, «хозяин» в отъезде и просит перевести залог, чтобы придержать вариант;
• двойная сдача — мошенник снимает квартиру посуточно, а затем «сдаёт» её на долгий срок сразу нескольким людям и исчезает с деньгами;
• сдаёт не хозяин — бывший жилец, родственник или сосед с ключами, у которого нет права распоряжаться жильём;
• платные «информационные услуги» — посредник берёт деньги за список адресов, большинство из которых давно сданы или не существуют;
• квартира с проблемами — под арестом, в залоге или на торгах, и жить в ней вам дадут недолго.

Общий признак почти всех схем: от вас хотят денег до того, как вы увидели квартиру, документы и подписали договор.

Насторожиться стоит, если:

• цена заметно ниже, чем у похожих квартир в этом районе;
• хозяин не может показать квартиру, но готов «прислать ключи курьером»;
• просят перевести деньги на карту третьего лица или по ссылке;
• торопят: «желающих много, решайте сегодня».

Полезный приём — загрузить фото из объявления в поиск по картинкам. Если те же снимки находятся в другом городе или на сайте застройщика, объявление поддельное. Как пользоваться таким поиском, — в статье как найти человека по фото.

Главная проверка — совпадает ли человек, который сдаёт квартиру, с тем, кто указан в реестре.

1. Попросите выписку из ЕГРН. Самостоятельно заказать её можно, но с 2023 года ФИО владельца в выписке для посторонних скрыто. Поэтому надёжнее, чтобы хозяин сам открыл выписку на Госуслугах при вас или показал свежую бумажную.
2. Сверьте паспорт с выпиской — ФИО и дату рождения.
3. Проверьте паспорт на действительность: см. проверка паспорта на действительность.
4. Посмотрите квитанции ЖКУ — на чьё имя они приходят и нет ли крупного долга.

Если квартиру показывает не собственник, у него должен быть документ о праве сдавать её: нотариальная доверенность или договор с владельцем, где прямо разрешена сдача. Подлинность доверенности можно проверить по реестровому номеру: см. как проверить доверенность. Подробнее о проверке самого владельца — в статье как проверить собственника квартиры.

Долевая собственность. Если у квартиры несколько владельцев, сдавать её можно только с согласия всех. Попросите письменное согласие остальных или их подписи в договоре. Иначе другой собственник вправе потребовать, чтобы вы съехали.

Квартира в ипотеке. Это видно в выписке из ЕГРН в разделе об обременениях. Сдавать ипотечную квартиру не запрещено, но кредитный договор часто требует согласия банка. Для жильца главный риск — если хозяин перестанет платить, квартиру могут продать за долги.

Квартира под арестом или запретом. Эти сведения тоже есть в выписке. Где ещё смотреть и что они означают, — в статье как проверить арест имущества и счетов.

Казалось бы, долги хозяина — его проблема. Но последствия могут коснуться и вас:

• при крупных долгах у приставов квартиру, если она не единственное жильё владельца, могут изъять и продать;
• при банкротстве собственника его имущество, кроме единственного жилья, продают для расчётов с кредиторами;
• хозяин в долгах чаще просит оплату за несколько месяцев вперёд и чаще пропадает.

Закон частично защищает жильца: при смене владельца договор найма продолжает действовать. Но доказывать свои права новому хозяину придётся вам, а договор без подписи настоящего собственника не защитит вовсе.

Как узнать о долгах — в статьях как проверить долги у приставов и как проверить человека на банкротство.

Агент — нормальная практика, но проверять стоит и его:

• попросите договор с агентством или собственником, где указано, за что вы платите;
• проверьте агентство по ИНН в реестре юрлиц: давно ли работает, не ликвидируется ли;
• если агент — частное лицо, проверьте его как контрагента: см. как проверить физическое лицо перед сделкой;
• не платите комиссию до подписания договора найма с собственником.

Если вам предлагают купить «базу квартир» или «доступ к объявлениям без посредников», это почти всегда схема с информационными услугами.

Доход от сдачи квартиры облагается налогом. Хозяин может платить НДФЛ 13% или работать как самозанятый со ставкой 4%. Налоговая выявляет тех, кто сдаёт жильё «в чёрную»: сверяет объявления, жалобы соседей, данные управляющих компаний.

Что это значит для жильца:

• ответственности за неуплату налога хозяином у вас нет;
• если владелец самозанятый, он выдаёт чек за каждую оплату — это дополнительное подтверждение, что деньги получены. Его статус легко проверить: см. как проверить самозанятого по ИНН;
• хозяин, который боится проверок, иногда отказывается от письменного договора. Это плохой знак: без договора вас проще выселить и не вернуть залог.

Договор найма заключают письменно. В нём должны быть:

• данные собственника из паспорта и реквизиты выписки из ЕГРН;
• срок, сумма, залог и условия его возврата;
• кто оплачивает коммунальные услуги;
• порядок и частота визитов хозяина;
• опись имущества и показания счётчиков — в акте приёма-передачи.

Деньги лучше переводить на счёт собственника с назначением платежа или брать расписку: см. расписка о получении денег.

Может ли хозяин приходить с проверками? Да, если это прописано в договоре. Без согласия жильца входить в сданную квартиру он не вправе, даже если у него есть ключи. Поэтому порядок визитов лучше согласовать заранее.

Права на квартиру Ревизор не проверяет — для этого нужна выписка из ЕГРН. Но когда арендодатель или агент назвал себя и показал паспорт, по ФИО, дате рождения и паспорту за 5 минут вы узнаете:

• действительность паспорта и розыск;
• долги у приставов и налоговой;
• банкротство и судебные дела;
• ИП, самозанятость и связи с компаниями.

Пример отчёта