Как проверить собственника квартиры

По адресу можно получить сведения о квартире, но имя владельца постороннему не раскроют.

На сайте Росреестра есть бесплатная справочная информация об объектах: введите адрес или кадастровый номер — и увидите площадь, этаж, вид права, дату и номер регистрации. Это помогает понять, зарегистрирована ли собственность и сколько записей о праве.

Заказать выписку из ЕГРН может любой — через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ. Но с 1 марта 2023 года фамилия, имя и дата рождения владельца в ней скрыты: вместо них написано «физическое лицо». Владелец может разрешить раскрывать свои данные, подав заявление через Госуслуги, но делает это редко.

Вывод простой: «пробить» собственника по адресу законно не получится. Если сервис обещает назвать ФИО владельца любой квартиры по адресу, он работает на утечках или старых базах.

Правильный порядок обратный: не искать владельца по адресу, а проверить того, кто себя им называет.

1. Попросите продавца заказать выписку из ЕГРН на себя. В его экземпляре будут все данные. Ещё надёжнее — чтобы он открыл выписку в приложении Госуслуг при вас.
2. Сверьте паспорт с выпиской: ФИО, дату рождения. Если паспорт новый, а в выписке старые данные, попросите документ о смене фамилии.
3. Проверьте паспорт по базе МВД на действительность: см. статью проверка паспорта на действительность.
4. Сравните фото и лицо, обратите внимание на поведение: настоящий владелец знает соседей, управляющую компанию, историю ремонта.

При аренде не менее важно убедиться, что квартиру сдаёт сам владелец, а не временный жилец. Схема, когда мошенник снимает квартиру на сутки и «сдаёт» её нескольким людям с предоплатой, по-прежнему распространена.

Выписка показывает, кому и в каких долях принадлежит квартира. Если владельцев несколько:

• продать всю квартиру могут только все совладельцы вместе — каждый подписывает договор лично или через представителя;
• если продаётся одна доля, остальные совладельцы имеют преимущественное право её купить, и продавец должен известить их письменно;
• сделка с долей заключается у нотариуса.

Если один из владельцев — ребёнок, нужно разрешение органа опеки.

Квартира, купленная в браке, — общее имущество супругов, даже если в реестре записан один из них. Для её продажи нужно нотариальное согласие второго супруга. Без него сделку можно оспорить в течение года с того момента, как супруг узнал о продаже.

Узнать о браке можно по отметке в паспорте и из документов о покупке. Как проверить семейный статус, разобрано в статье как узнать семейное положение. Если квартира получена в дар или по наследству, она остаётся личной собственностью, и согласие супруга не требуется.

Финансовые проблемы владельца — частая причина сорванных сделок:

• долги у приставов — на квартиру может быть наложен арест или запрет регистрации, а деньги покупателя могут уйти взыскателям: см. как проверить долги у приставов по фамилии;
• банкротство — если владелец станет банкротом в течение трёх лет после сделки, финансовый управляющий вправе её оспорить: см. проверка человека на банкротство;
• суды — спор о квартире с родственниками, бывшим супругом или кредиторами: см. как узнать судебные дела по фамилии.

Если продавец в момент сделки не понимал значения своих действий, суд признаёт её недействительной. Такой иск часто подают родственники пожилых владельцев.

Как снизить риск:

• попросите продавца принести справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — выдать их можно только ему самому;
• оформите сделку у нотариуса: он оценивает состояние человека и фиксирует процесс;
• если продавец пожилой, обсудите сделку в присутствии родственников.

Узнать, не признан ли человек недееспособным по суду, поможет статья реестр недееспособных.

Продажа по доверенности — законна, но требует дополнительной проверки. Убедитесь, что доверенность нотариальная, действует и даёт право именно продавать и получать деньги. Проверить её можно на сайте нотариальной палаты. Подробнее — в статье проверка контрагента-физлица перед сделкой.

По возможности поговорите с самим собственником по видеосвязи. Деньги переводите на его счёт, а не на счёт представителя.

Остальные пункты, касающиеся самой квартиры, — история, прописанные жильцы, основание права — собраны в чек-листе проверка квартиры перед покупкой.

Читайте также: как проверить риэлтора.

Собственника квартиры по адресу Ревизор не ищет: эти данные Росреестр закрыл. Но когда продавец или арендодатель назвал себя и показал паспорт, отчёт по ФИО, дате рождения и паспорту за 5 минут покажет:

• действительность паспорта и розыск;
• долги у приставов и налоговой;
• банкротство и судебные дела;
• ИП и связи с компаниями.

Пример отчёта