Как проверить застройщика перед покупкой новостройки

С июля 2019 года застройщики продают квартиры в новых проектах по договору долевого участия с оплатой на счёт эскроу. Деньги покупателя лежат в банке и переходят застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Если дом не построят, банк вернёт деньги, а вклад на эскроу застрахован до 10 млн рублей.

Что эскроу не решает:

• задержку сроков. Дом могут сдать позже, а вы всё это время будете платить ипотеку и, возможно, аренду;
• качество строительства и соответствие проекту;
• схемы без ДДУ — ЖСК, предварительные договоры, «инвестиционные» договоры. На них эскроу не распространяется.

Поэтому проверка нужна и сейчас: не только «не обманут ли», но и «сдадут ли вовремя и то, что обещали».

Главный источник — единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС). Она открыта и бесплатна. В ней по каждому застройщику и каждому дому видно:

• проектную декларацию и её изменения;
• разрешение на строительство и документы на землю;
• заявленный и фактический срок ввода;
• фотографии стройки и ход работ;
• банк, в котором открываются счета эскроу;
• историю застройщика: сколько домов сдал и с каким опозданием.

Если дома в системе нет, а квартиры уже продают, — это серьёзный тревожный сигнал: по закону застройщик обязан размещать там сведения о каждом проекте.

Ключевые документы, которые застройщик обязан показать, а большинство из них есть в ЕИСЖС:

• разрешение на строительство — выдаёт местная администрация или регион. Проверьте, что адрес, этажность и количество квартир совпадают с рекламой;
• права на землю — собственность или аренда. Срок аренды должен перекрывать срок строительства;
• проектная декларация — описание дома, сроков, технических характеристик и способа привлечения денег;
• заключение о соответствии застройщика и декларации требованиям закона — без него продавать по ДДУ нельзя.

Сверьте адрес и кадастровый номер участка в документах — данные о нём есть в публичной кадастровой карте.

Застройщиком часто выступает отдельная компания, созданная под один проект. Это нормально, но проверять нужно и её, и группу целиком:

1. Выписка из ЕГРЮЛ — дата регистрации, учредители, директор, нет ли отметок о недостоверности и решения о ликвидации.
2. Связанные компании — найдите, какие ещё проекты у тех же учредителей и как они сданы.
3. Директор и учредители — не были ли они руководителями компаний, которые бросили стройку. Как проверить, — в статье реестр дисквалифицированных лиц: как проверить директора.
4. Налоговые долги и смена адреса — частая смена директора и адреса незадолго до продаж настораживает.

Посмотрите судебную историю застройщика и группы:

• картотеку арбитражных дел — иски подрядчиков, банков, споры с администрацией, заявления о банкротстве. Как искать, — в статье картотека арбитражных дел: как найти дело физлица: поиск по компании устроен так же, только по ИНН или названию;
• суды общей юрисдикции — иски дольщиков о неустойке за просрочку и о недостатках квартир. Единичные иски есть почти у всех, но сотни исков по одному дому — повод задуматься;
• Федресурс — сообщения о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве и о самом банкротстве.

Много исков о неустойке — главный признак систематических задержек сроков.

Банки, которые выдают ипотеку на новостройки, аккредитуют проекты: проверяют застройщика, документы и финансовую модель. Если проект аккредитован в нескольких крупных банках, это дополнительная гарантия, — хотя и не абсолютная.

Список аккредитованных проектов есть на сайтах банков и в ипотечных разделах. Обратите внимание на банк эскроу: он финансирует стройку и тоже следит за её ходом.

Самые рискованные форматы — те, где нет ДДУ с эскроу:

• ЖСК — жилищно-строительный кооператив. Вы становитесь пайщиком, а не дольщиком. Гарантий эскроу нет, и при банкротстве защищены вы гораздо хуже;
• предварительный договор купли-продажи, «инвестиционный» или «договор бронирования». Часто используется, чтобы обойти закон о долевом строительстве. Деньги уходят застройщику напрямую;
• переуступка прав по ДДУ. Это законная сделка, но проверьте, что первоначальный дольщик полностью оплатил договор, а уступка зарегистрирована в Росреестре. Проверьте и самого продавца переуступки как физлицо — долги, банкротство, суды.

Если застройщик предлагает «скидку за оплату напрямую, без эскроу», — откажитесь.

Договор долевого участия регистрируют в Росреестре — без регистрации он не действует. Проверьте:

• точный адрес, номер и площадь квартиры, этаж, план;
• срок передачи квартиры — конкретная дата или период, а не «после ввода дома»;
• цену и порядок оплаты на эскроу;
• допустимое отклонение площади и как пересчитывают цену;
• гарантийный срок — на дом и на инженерное оборудование.

Если застройщик отказывается показать проект договора до оплаты, это серьёзный тревожный сигнал. Для вторичного рынка — свой чек-лист: проверка квартиры перед покупкой: чек-лист.

Компании и проекты Ревизор не проверяет — для этого ЕИСЖС и реестры. Он нужен, когда вы покупаете переуступку у физлица или проверяете директора и учредителей застройщика. По ФИО, дате рождения и паспорту за 5 минут вы увидите:

• ИП и компании, где человек директор или учредитель, дисквалификацию;
• судебные дела и банкротство;
• долги у приставов и налоговой;
• розыск и действительность паспорта.

Пример отчёта