Проверка квартиры перед покупкой: чек-лист

Первый документ, который нужен покупателю, — свежая выписка из госреестра недвижимости. По ней сверяют три вещи:

• совпадает ли объект с тем, что в объявлении: номер в реестре, адрес, метраж;
• на кого записана квартира и как поделена между владельцами;
• нет ли ограничений: залога у банка, ареста, запрета на сделки, долгосрочной аренды.

Есть нюанс. С весны 2023 года посторонний, заказавший выписку, не увидит имени владельца, если тот не дал на это разрешения. Проще всего, чтобы продавец сам получил документ в личном кабинете Госуслуг и прислал вам. Перед подписанием договора запросите ещё одну выписку, датированную днём-двумя ранее.

Арест или запрет блокируют регистрацию, пока их не снимет тот, кто наложил. С залогом у банка покупка возможна: долг погашают из ваших денег, а банк снимает обременение, но порядок нужно обговорить с банком до сделки.

Отдельно заказывается выписка о переходе прав. В ней — вся цепочка владельцев с датами.

Поводы присмотреться внимательнее:

• квартира сменила хозяев два-три раза за короткий срок;
• нынешний владелец получил её меньше трёх лет назад;
• среди сделок — подарок от человека, который не приходится родственником;
• объект только что перешёл по наследству.

Ни один из этих пунктов не доказывает мошенничества. Но короткая или путаная цепочка — сигнал запросить документы по каждой предыдущей сделке.

Следующий вопрос — откуда квартира у продавца. Документ-основание определяет, кто ещё может на неё претендовать.

С наследством помогает реестр нотариальной палаты: по фамилии прежнего владельца видно, у какого нотариуса вели дело. Подробно — в статье как проверить наследственное дело по фамилии.

Если среди собственников есть несовершеннолетний, сделка возможна только с разрешения органа опеки.

В квартире не должно остаться зарегистрированных людей, кроме тех, кто выписывается по договору. Справку о зарегистрированных продавец получает через МФЦ или управляющую компанию.

Особое внимание — людям, которые отказались от приватизации, и детям. Первых по суду выселить почти невозможно, вторых выписывают только с переездом на другое жильё. В договор купли-продажи впишите конкретный срок, до которого все прописанные снимаются с учёта.

Перепланировка. Сравните фактическую планировку с техническим планом. Незаконный перенос стен или кухни придётся узаконивать уже вам.

Долги за коммунальные услуги. Попросите справку об отсутствии задолженности. Долги за свет и воду остаются на прежнем владельце, а вот долг по взносам на капремонт по закону переходит к новому собственнику.

Квартира может быть идеальной, а продавец — нет. Минимальный набор:

• паспорт — подлинный и действующий: см. статью проверка паспорта на действительность;
• долги у приставов — при крупных долгах на квартиру могут наложить арест прямо перед сделкой: см. как проверить долги у приставов по фамилии;
• банкротство — если продавец обанкротится в ближайшие три года, сделку могут оспорить: см. проверка человека на банкротство;
• дееспособность — сделку с человеком, который не понимал значения своих действий, суд признает недействительной. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров продавец может принести добровольно.

Если продаёт представитель по доверенности, проверьте и доверенность, и самого представителя. Как это сделать — в статье проверка контрагента-физлица перед сделкой.

Не передавайте деньги до регистрации перехода права. Используйте:

• аккредитив — банк перечислит деньги продавцу после регистрации;
• сервис безопасных расчётов — аналог аккредитива, часто в связке с электронной регистрацией;
• банковскую ячейку — доступ продавца открывается по выписке ЕГРН на нового владельца.

В договоре указывайте реальную цену. Заниженная сумма «для налогов» оборачивается против покупателя, если сделку признают недействительной: вернуть получится только то, что написано в договоре.

Читайте также: как проверить риэлтора; как проверить застройщика.

Квартиру проверяют по документам и ЕГРН, а продавца — по открытым реестрам. По ФИО, дате рождения и паспорту продавца Ревизор за 5 минут покажет:

• действительность паспорта и розыск;
• долги у приставов и налоговой;
• банкротство и судебные дела, в том числе споры о квартирах и наследстве;
• ИП и связи с компаниями.

Пример отчёта