Как проверить арендатора квартиры

Честный арендатор не возражает против проверки, если объяснить её заранее. Ещё в объявлении или при первом звонке скажите, что перед заключением договора смотрите паспорт и данные по открытым реестрам. Тех, кто собирался исчезнуть с долгами, это нередко отсеивает сразу.

Копию паспорта, которую вы оставите себе, лучше хранить с письменным согласием человека на обработку его данных. Где проходит граница между законной проверкой и нарушением, разобрано в статье законно ли проверять человека.

Что попросить у кандидата:

• паспорт — тот, на кого будет оформлен договор;
• данные всех, кто будет жить в квартире вместе с ним;
• контакт работодателя или документ о доходе — по желанию, но отказ тоже о чём-то говорит;
• контакты прежнего арендодателя, если человек снимал раньше.

Сначала убедитесь, что документ настоящий и действующий. Сервис МВД по серии и номеру покажет, не числится ли паспорт недействительным — утерянным, просроченным или заменённым. Порядок — в статье проверка паспорта на действительность.

Затем сверьте лицо с фотографией, ФИО — с тем, что человек называл по телефону, а отметку о регистрации — с тем, откуда он, по его словам, переезжает. Расхождения сами по себе не преступление, но о них стоит спросить.

Главный финансовый риск для собственника — жилец, который перестанет платить. Заранее о его привычках расскажет база ФССП: по ФИО и дате рождения в ней видны открытые исполнительные производства. Как искать и как читать запись — в статье как проверить долги у приставов по фамилии.

На что обратить внимание:

• просроченные кредиты и микрозаймы на крупные суммы — деньги на аренду могут уйти банку;
• алименты — если человек их не платит, вряд ли он аккуратен с другими платежами;
• штрафы и мелкие долги — один-два не страшно, десятки говорят о стиле жизни.

Есть и практическая сторона. Приставы вправе прийти по адресу, где должник фактически живёт, и описать вещи в квартире. Доказывать, что мебель и техника ваши, придётся собственнику. Поэтому опись имущества к договору — обязательна.

Если человек проходит процедуру банкротства, его платежи под контролем финансового управляющего. Проверить это можно в Федресурсе: см. проверка человека на банкротство.

Арендатор, у которого уже были споры с хозяевами жилья, — повод задуматься. В картотеках районных и мировых судов ищите иски о выселении, взыскании платы за наём и возмещении ущерба квартире. Как это сделать по фамилии, рассказано в статье как узнать судебные дела по фамилии.

Один спор ещё ничего не доказывает: арендатор мог быть и пострадавшей стороной. А вот несколько похожих исков за пару лет — почти всегда закономерность.

Документы проверены, но многое видно и без них. Повод отказать или хотя бы взять паузу:

• кандидат не хочет подписывать договор и предлагает «просто договориться»;
• готов сразу заплатить наличными за полгода вперёд, не торгуясь и почти не осмотрев квартиру;
• снимает «для брата» или «для коллеги», а сам жить не будет;
• называет одного жильца, а на просмотр приходит компания;
• спрашивает, можно ли сдавать комнаты или пускать гостей посуточно;
• торопит с заселением и уходит от вопросов о прошлом жилье;
• просит постоянную регистрацию в квартире.

Позвоните прежнему арендодателю, если кандидат дал контакт. Пары вопросов — почему съехал, вернули ли депозит — обычно хватает.

Даже самая тщательная проверка не даёт гарантий, поэтому договор нужен в любом случае. Что в него включить:

• всех проживающих поимённо с паспортными данными;
• опись имущества и показания счётчиков с фотографиями — отдельным актом приёма-передачи;
• страховой депозит и условия его возврата;
• запрет на субаренду и на посуточную сдачу;
• порядок визитов собственника — например, раз в месяц с предупреждением за сутки;
• срок и основания расторжения, в том числе за просрочку оплаты.

Временная регистрация жильца не даёт ему права на квартиру и снимается автоматически по окончании срока. Постоянную регистрацию арендатору оформлять не стоит.

Российский сервис проверки паспорта работает только с паспортами граждан РФ. У иностранца смотрят документ, удостоверяющий личность, миграционную карту, патент или вид на жительство.

Собственник жилья, где живёт иностранный гражданин, становится принимающей стороной: о его прибытии нужно уведомить МВД в течение семи рабочих дней — через МФЦ, отделение по вопросам миграции или почту. За пропуск срока штрафуют именно хозяина квартиры.

Если вы, наоборот, снимаете жильё, — см. как проверить арендодателя.

Вместо нескольких реестров по отдельности — один отчёт. С согласия кандидата по ФИО, дате рождения и паспорту Ревизор за 5 минут покажет:

• действительность паспорта и розыск;
• долги у приставов и налоговой;
• банкротство и судебные дела;
• ИНН, статус ИП и самозанятого.

Сведений о кредитной истории и прошлых местах жительства в отчёте нет.

Пример отчёта